Input 20-20: Corona – die Immobilien-Wirtschaft setzt Zeichen

„Das Parlament blamiert sich im Streit mit Mieten“, so lautet eine Schlagzeile in der NZZ vom 7. Mai 2020. Der National- und Ständerat fordert zwar rasche Hilfe für leidende Betriebe. Doch die 100’000 Leidenden, 60’000 davon haben ihren Standort in Zentrumsgebieten, sollen sich noch etwas gedulden. Die Sitzungsagenda des Parlaments gibt den Zeitplan vor. Erst im Juni soll es soweit sein.

Die Immobilien-Wirtschaft hat derweil längst Lösungen gefunden. 
Deren BranchenvertreterInnen erkennen die Notwendigkeit und reagieren mit einem Kostenerlass.Denn weder eine Stundung noch ein Kredit löst das Problem der Mieter. Das Parlament lässt sich Zeit, die Branche handelt. So erlässt die Swiss Prime Site Kleinbetrieben mit einer Jahresmiete von bis zu CHF 60’000.- die Miete für zwei Monate und übernimmt damit den Vorschlag des Verbands Immobilien Schweiz. Die Swiss Life gewährt Kleinbetrieben auf Gesuch hin den Mietzins temporär, Migros verzichtet auf die Hälfte des Mietzinses für zwei Monate. Die Städte Zürich und Basel-Stadt erlassen Geschäftsmieten gar ganz. Und das sind nur ein paar gute Beispiele. Viele Vermieter reagieren inzwischen nach ähnlichen Modellen. Ein zweckgebundener Kostenerlass wird von den Betroffenen hoch geschätzt und ist in jeder Hinsicht fair.

Es dürften sich aber noch viel mehr Vermieter an diesen Vorbildern orientieren. Jeder Fall habe seine eigene Geschichte, wird von gewissen Kreisen argumentiert (siehe IP20-19). Aber wenn 100’000 Geschäfte zu zwei Monaten Zwangsschliessung gezwungen werden, sollten eigentlich genügend Gemeinsamkeiten gegeben sein, die einen einheitlichen Verhaltens-Rahmen rechtfertigen. Das Modell des Verbands Schweizer Immobilien kann ausgedehnt werden. Unterschiedliche Kostenanteile Mieter/Vermieter für Jahresmieten zwischen CHF 60’000.-  und CHF 250 000.- wären ein guter Ansatz. Damit sind alle Geschäfte bis zu einem Umsatz von CHF 2 Millionen erfasst, das entspricht der grossen Mehrheit. Für den Rest bleiben individuelle Vereinbarungen.

Auch ohne Corona-Ereignis zeigte sich schon längst, dass sich die Rollen zwischen Vermietern und Mietern ändern müssen. Gemeinsam können und müssen sie die Aufwertung der Standortgebiete beeinflussen. Lösungen auf Marktveränderungen und Störung sollen sie gemeinsam und aufeinander abgestimmt entwickeln. Der Erfolg für ein gemeinsames Handeln liegt auf der Hand: Mieter erhöhen ihren Geschäftserfolg, Vermieter ihre Rendite.

Notwendig dafür ist eine Prozess-Steuerung. Man stelle sich vor, alle Besitzerschaften von Immobilien in urbanen Gebieten sind auf einer digitalen „Arbeits- und Management-Plattform“ vernetzt, erhalten zeitgleich den relevanten Wissenszugang und handeln abgestützt auf Fakten. Mit der neuen Form eines UrbanMangements wäre das heute bereits möglich. Dank dem Tool könnten, basierend auf Kooperation, bestmögliche Ergebnisse mit hohen Erträgen bei tiefen Koste erzielt werden. Bei den Mietern sind es die Umsätze, bei den Vermietern die Erträge, die Wertschöpfung steigt für beide. Nur eines bleibt tief, nämlich der Betrieb der digitalen Urban Management-Plattform (siehe Swiss-Engine, UrbanTools). 

Input 20-16: Verwaltung, Management und Kooperation – Die neue Herausforderung der Städte

Städte sind grossen Transformationsprozessen ausgesetzt. Global sind sie die grösseren Treiber als die Nationen. In der Schweiz stehen sie vor der Herausforderung, mit kleiner Masse eine hohe Anziehung zu erreichen. Gemessen an der Vergangenheit müssen sie verstärkt die sich wandelnden Bedürfnisse von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt bedienen. Und sie müssen Digital affin werden. Gesamthaft erfordert das eine steigende Effizienz in allen Handlungsfeldern.
Dass Städte effizienter werden sollen, war bereits in den 80er Jahre des letzten Jahrhunderts bekannt. Neue Stadtphilosophien wurden gefordert, das Stadtmanagement ins Spiel gebracht. Angekommen ist die Botschaft nicht.
 
Aber jetzt soll alles anders werden. Die Notwendigkeit für Veränderungen ist zu offensichtlich. Und die Möglichkeit, Daten und Prozesse technologiebasiert zu gestalten, ist ein Teil der Lösung. Smart City, die Intelligente Stadt, wird offeriert. Sie ist das Label für die Zukunftsfähigkeit der Stadt. 
Smart City, ein Begriff und ein Wortspiel, das verunsichert. City ist aus globaler Sicht die Stadt. Im Schweizer Sprachgebrauch steht die City als Stadt-Zentrum. Die City von Zürich ist die Innenstadt, nicht die Stadt Zürich in ihrer Gesamtheit.
Smart steht für intelligent und meint damit die lernenden, technologiebasierten Systeme. Digitale Intelligenz schliesst den Menschen nicht aus. Sie verlangt ein intelligentes Handeln der gesamten Stadtgesellschaft.
Die smarte Stadt, deren digitale Welt, ist mehrschichtig. Das passt ganz und gar nicht mit der Realität überein. Denn Bund, Städte und Gemeinden sind strikt sach- und themenorientiert. Für ämterübergreifendes Handeln gibt es keinen Platz.
Die smarte Stadt zählt auf die Wirtschaft und die Gesellschaft. Sie sollen ihren Teil einbringen. Auch das passt nicht mit der Realität zusammen. Denn wir vertrauen immer noch auf Reglementierung und monetäre Anreize.
Die gelebte smarte City verlangt einen Strukturwandel. Verwalten genügt nicht mehr, entscheidend wird das Management von Prozessen und eine kooperative Haltung aller Akteure sein.
Das bedeutet einen Verhaltens-, Wissens- und Kulturwandel von ungeahnter Tragweite. Dieser Wandel ist die grosse Schweizer Herausforderung. Der Kunstbegriff Smart City ist wie ein Überraschungs-Ei: Man weiss nicht, was dabei herauskommt.

Input 20-15: Aussenräume werden zum Erfolgsfaktor urbaner Gebiete

Am 9. Februar 2020 entscheidet der Kanton Zürich über ein kombiniertes Verkehrsprojekt im Quartier Wipkingen. Die Rosengartenstrasse soll mit einem Strassentunnel entlastet werden und eine neue Tramverbindung ermöglichen. Der Individualverkehr soll dadurch nicht ansteigen, aber flüssiger werden. Aus heutiger Sicht betragen die Kosten CHF 1,1 Milliarden, die Planungs- und Bauzeit beträgt rund 15 Jahre. Die Befürworter pochen auf eine  Aufwertung des Stadtraums. Je nach Aussage betrifft die Massnahme 700 oder 1300 Meter.

Die Stadt Zürich hat insgesamt 230 km Strassen mit einem Lärmpegel, der über dem Immissionsgrenzwert liegt! Soviel Geld weckt Begehrlichkeiten, damit lässt sich viel bewirken. Stellen wir uns vor, der Stadt Zürich stünden CHF 1,1 Milliarden für ein Aufwertungsprogramm zur Verfügung, dank dem in fünfzehn Jahren ein spürbarer Mehrwert für möglichst viele Bewohner, auch Arbeitstätige, ermöglicht würde.

Gehen wir mal davon aus, dass dieses Aufwertungsprogramm auf die Aussenräume setzt. Wo immer möglich, sollen private und öffentliche Aussenräume attraktiver werden. Aufgewertet wird dort, wo die privaten Immobilieneigentümer am Kostenteiler zu gleichen Teilen partizipieren. Somit verdoppeln sich die Investitionen auf CHF 2,2 Milliarden. Das sind rund 5000 Franken pro EinwohnerIn.

Stellen wir uns weiter vor, dass, anders als es in der Regel der Fall ist, andere Schweizer Städte mit Zürich mitziehen würden. Viele Städte setzten die gleichen Beträge ein, immer gemessen an der Einwohnerzahl. Das ergäbe z.B. für die Stadt Winterthur CHF 550 Millionen, für Luzern CHF 460 Millionen, für St. Gallen 380 Millionen, für Frauenfeld CHF 320 Millionen, für Biel CHF 275 Millionen, für Thun und Köniz je CHF 210 Millionen, für Chur, Schaffhausen und Uster je CHF 170 Millionen, für Zug CHF 150 Millionen, für Aarau und Wettingen je CHF 105 Millionen, für Glarus Nord, Reinach/BS, Schlieren, Solothurn und Thalwil je zwischen CHF 80 bis CHF 100 Millionen, für Burgdorf, Herisau, Horw und Schwyz je zwischen CHF 60 bis CHF 80 Millionen, für Davos und Sursee je zwischen CHF 50 bis 60 Millionen sowie für Huttwil CHF 24 Millionen.

Die besten Köpfe und Firmen mit vielen Kompetenzen würden in die Projekte eingebunden. Mit Leistungsbereitschaft und Kreativität würden die Aussenräume zum Erfolgsfaktor: identitätsprägend, nutzungsflexibel, leistungsstark, ressourcen- und funktionseffizient, natur- und klimagerecht. Viel Mehrwert für viele Menschen. Willkommen in der urbanen Schweiz im Jahr 2035!

Kommen wir zurück in die Realität des Jahres 2020.

Wie das Zürcher Stimmvolk über die CHF 1,1 Milliarden für den ganzen Rosengarten-Tunnel abstimmt, zeigt sich am Abstimmungssonntag.

Sicher ist nur eines: Die Abstimmung wird stattfinden.