Input-Split:
Sind Ortskerne Belebungsschwerpunkte?

Im Kampf gegen das Corona-Virus verordnet der Bundesrat in belebten Ortskernen das Tragen einer Maske. Erstaunlich ist, dass Ortskerne als Belebungs-Hot-Spots gelten sollen. Machen wir doch einen kleinen Ortskern-Spaziergang quer durch die Deutschschweiz.

Da wären z.B. die beiden Buchs (AG/SG) und Gossau (ZH/SG), oder Reinach (AG/BS), weiter Flawil und Wattwil (SG), Davos (GR), Herisau (AR), Hochdorf (LU), Huttwil, Köniz und Langenthal (BE) , Männedorf und Wädenswil (ZH), Sarnen (OW), Weinfelden (TG), Wettingen (AG).

Die Zentren dieser Orte sind kaum belebt, den geforderten Abstand einzuhalten ist eine Leichtigkeit. Es mutet fast schon ironisch an, dass sich das zunehmende Verschwinden des Detailhandels in den Ortszentren während der Corona-Pandemie als Vorteil erweist.

Input-Split:
Corona- Geldregen

Die aufgrund der Corona-Krise ausgeschütteten Direktzahlungen haben viele Wirtschaftakteure der urbanen Gebiete gestützt. Weil diese Gelder aber ungeprüft alle Nachfrager bedient haben, wirken sie wie Helikoptergeld. Scheinbar gerecht und für alle gleich. Dieses Helikoptergeld ist zwar ein wichtiger Grund dafür, dass sich die Lokalwirtschaft nicht in noch grösserem Masse aufgelöst hat. Aber für bereits Kranke bedeutet es lediglich ein Überleben auf Zeit. Für Gesunde reicht es nicht aus für eine nachhaltige Zukunftssicherung. Auch eine längere Kurzarbeitszeit verhindert einen notwendigen Strukturwandel. Die Absicht sollte aber sein, die Geschäftsmodelle mit den besten Perspektiven zu fördern. Sie sind es, die den Wohlstand der Schweiz nachhaltig sichern. Deshalb sollten weitere Geldzuschüsse, falls notwendig, dafür eingesetzt werden. Hier besteht ein Handlungsfeld für ein Urban- und Wirtschaftsmanagement.

Input-Split:
Gewinner der eingeschränkten Auslandmobilität

Die durch das Corona-Virus eingeschränkte Auslandmobilität ist für viele Betriebe in der Schweiz existenzbedrohend. Der Ferien- und Geschäftstourismus mit ausländischen Gästen ist komplett eingebrochen. Damit fehlen die üblichen 27 Millionen Übernachtungen grösstenteils.

Aber es gibt auch Gewinner, nämlich die Schweizer Binnenwirtschaft. Denn die üblicherweise rund 150 Millionen Übernachtungen von SchweizerInnen im Ausland fallen ebenfalls zum grössten Teil weg. Diese verbringen nun mehr Zeit in der Schweiz, und sie verfügen über eine hohe Kaufkraft. Wer die neuen Bedürfnisse bedienen kann, gewinnt. Das gelingt, wenn sich alle Anbieter einer Innenstadt vernetzen, im Verbund neue Angebotsmodule entwickeln und interaktiv über die Nachfrage im Austausch sind.

Leider wird das in der Realität noch nicht gelebt, weil die Plattformökonomie noch nicht genutzt wird (swiss-engine, UrbanTools).
COVID-19 vernichtet unglaublich viele Ressourcen. Also schaffen wir zum Ausgleich Neue.

Input-Split:
Corona-Einschränkungen als Herausforderung für die Gastronomie

Wenn die Einschränkungen aufgrund des Corona-Pandemie hoch bleiben und die Menschen wieder vermehrt von zu Hause aus arbeiten, werden die Wintermonate zur grössten Herausforderung für die gastronomischen Versorgungsanbieter. Konnten sie in den Sommermonaten von der erweiterten Nutzung des Aussenraums profitieren, müssen sie die unternehmerische Leistung jetzt zu grossen Teilen mit der Nutzung der Innenräume erbringen.

Umsatzwerte der vergangenen Jahre werden damit nicht zu erreichen sein. Es werden sich Monatlich ein Umsatzverlust von rund einer Milliarde Franken ergeben, und das pro Monat. Das wir ein unglaublicher Kraftakt für den kleinen Schweizer Markt.

Input 20-22: Corona-Schuldenabbau – Handlungsfeld für die Politik?

Die zwei Monate Lockdown aufgrund des Corona-Virus und die Folgen daraus werden der Schweiz rund CHF 100 Milliarden an Kosten verursachen. Dies unter der Voraussetzung, alles läuft in heute angenommenen Bahnen. Wenn die Schweiz diese Schulden nun durch mit Arbeit verdientem Geld abtragen will und nicht über Steuern, Gebühren- und Prämienerhöhungen, die SNB oder Finanzierungsumlagerung, was hiesse das dann? Und was bedeutet die unglaubliche Summe von 100 Milliarden Schweizer Franken, wie ist sie einzuordnen? Werfen wir einmal einen Blick auf die Umsatzzahlen des gesamten Detailhandels und die Gastronomie der Schweiz. Das sind rund 65’000 Geschäfte und Betriebe. Im Spitzenjahr 2015 erzielten sie einen Umsatz von rund CHF 120 Milliarden, der Gewinn betrug ca. 3,5 Milliarden. 

Das heisst, dass demnach der gesamte Gewinn dieses Spitzenjahres über 30 Jahre lang erzielt werden müsste, um die durch den Corona-Lockdown verursachten Schulden abzutragen.

Diese 100 Milliarden sind, selbst gemessen an der Finanzpotenz der Schweiz, beispiellos viel. Und sie wurden in beispiellose kurzer Zeit ohne irgendwelchen Widerspruch freigegeben. Die dafür Zuständigen werden sich dafür nicht verantworten müssen, sie haben Geld verteilt, das ihnen nicht gehört und das sie nicht selber verdienen mussten. Aber sie können sich einbringen wenn es darum geht, die Zukunft zu meistern.

Der Lockdown hat viele Branchen zum völligen Stillstand gebracht. Dazu gehört der Detailhandel, das Gastgewerbe, die Stadt-Hotellerie, die persönlichen Dienste, Kultur und Veranstaltungen. Sie alle sind ein gewichtiger Teil des Schweizer Binnenmarktes. Ein grosser Teil davon hat ihren Standort in urbanen Gebieten. Das sind vorwiegend die Zentrums- und Altstadtgebiete, Stadtteile, Ortskerne. Die urbanen Gebiete müssen schnell einen Prosperitätszuwachs erreichen, der höher liegt als zuvor. Nur wenn sie reüssieren, wird sich die Schweiz wirtschaftlich erholen. Und nur dann steigt der Wohlstand für grosse Teile der Bevölkerung.

Die urbanen Gebiete reüssieren, wenn ihre Erfolgsfaktoren zum Tragen kommen. Das ist die neue Nutzungsvielfalt mit hoher Wertschöpfung, die steigende Aufenthalts- und Bewegungsintensität, eine hohe Ressourcen- und Kosteneffizienz und eine effiziente Gebietsinfrastruktur. Zudem muss eine Klima- und Naturverträglichkeit gegeben sein. Weiter notwendig ist eine hohe Veränderungsfähigkeit, um gesellschaftliche und wirtschaftliche Bedürfnisse zu bedienen und störenden Ereignissen zu begegnen. Geräte, Bauten und Anlagen sind vernetzt, die Daten das lokale Gut. Die Akteure sind in die Prozesse eingebunden.

Das ist geradezu eine Offerte für die Programme und Handlungsfelder der Parteien, der öffentlichen Verwaltungen aller Ebenen, der Wirtschaftsverbände sowie der privaten und öffentlichen Wirtschaft.

Die urbane Wirtschaft ist zusätzlich gefordert. Als erstes gilt es die Geschäftsaufgaben zu verkraften und dann neue Geschäftsmodelle mit Zukunftsperspektiven zu entwickeln. Erst dann kann ein Schuldenabbau einsetzen. Aber das braucht einen langen Atem. Dabei sind alle dazu aufgerufen, mitzutun.       

Input 20-21: Die Corona-Krise und die Lehren für die Wirtschaft

Mitte März waren rund 100 000 Geschäfte, Praxen und Betriebe mit Publikumsverkehr aus dem Detailhandel, der Gastronomie, der persönlichen Dienste, sowie der Veranstaltungsbranche und Kultur, wegen des Corona-Shutdowns von heute auf morgen gezwungen, ihre Betriebe zu schliessen. Das ist eine dramatische Situation. Was aber trotz der prekären Lage erstaunte, ist, dass die ersten Geschäftsbetreiber ihren Liquiditätsengpass bereits innerhalb von wenigen Tagen verkündeten.

Blenden wir zwanzig Jahre zurück. Bereits damals war es nicht besser. Tausende durch die InterUrban befragten Betriebe aus dem Detailhandel und der Gastronomie klagten, dass viele kaum Gewinne und ein lediglich zu geringes Lohnniveau erzielten. Wohlverstanden, das betraf die «guten Jahre» mit laufend steigender Nachfrage. Seit 2015 hat sich die Situation verschärft, die Kosten haben sich erhöht und die Umsätze sind gesunken. Das gilt in hohem Masse für den Detailhandel, in geringerem Masse für die Gastronomie.

Die heutige Situation zeigt Michael Schoenenberger, Leiter NZZ Inlandredaktion, in der NZZ vom 4.April, 2020, auf (Auszug Zitat): „… hat offensichtlich auch die Privatwirtschaft ein Problem. Es kann ja wohl nicht sein, dass eine derart grosse Anzahl kleiner und mittlerer Unternehmen nach so kurzer Zeit (nach Beginn Shutdown, Anm. InterUrban) vor dem Ruin steht und beim Staat anklopfen muss… aber es kann und darf nicht sein, dass der Staat mit den Steuergeldern von uns allen geradesteht für Selbständige, die schlecht aufgestellt sind oder Schulden zu begleichen haben.»

In der NZZ vom 2. Mai, 2020 wird dieser Umstand bestätigt. Es wurde aufgezeigt, dass bei rund 50 Prozent der Betriebe aus dem Non-Food-Detailhandel, der Haar- und Gesichtspflege und der Therapie die finanziellen Reserven für einen vollen Monat ohne Einkommen nicht ausreichen. Bei Restaurants und Bars sind es 39%.

Die Corona-Krise hat die schon längst vorhandenen Schwächen der Geschäfte, Praxen und Betriebe mit Publikumsverkehr schonungslos aufgedeckt. Das müsste die Branchen- und Wirtschaftsverbände aufrütteln. Sie zählen auf eine Klientel, die zu grossenTeilen kaum existenzfähig ist und kaum über Zukunftsperspektiven verfügt. Dabei wäre genau das wichtig. Geschäfte mit Publikumsverkehr müssen attraktivere Geschäftsmodelle entwickeln. Sie müssen sich besser auf neue Märkte und Bedürfnisse ausrichten, stationär- und online-aktiv sein und neue lokale Wertschöpfungsnetzwerke entwickeln. Gemessen an den zurückliegenden Jahren muss die Wertschöpfung deutlich steigen.

Warum sollten Verbände nicht eine neue Rolle einnehmen? Verbände, die weiterhin im alten Muster als Interessensvertreter festhalten, werden zunehmend überflüssig. Der Markt verlangt nicht mehr danach, heute will er bedient werden. Die Rollen wandeln sich. Das einzig Messbare ist doch die Zukunftstauglichkeit der Verbandsmitglieder sowie eine hohe Branchenkompetenz. Weil diese ihren Standort zu grossen Teilen in urbanen Gebieten haben, sind auch diese davon betroffen.

Input 20-20: Corona – die Immobilien-Wirtschaft setzt Zeichen

„Das Parlament blamiert sich im Streit mit Mieten“, so lautet eine Schlagzeile in der NZZ vom 7. Mai 2020. Der National- und Ständerat fordert zwar rasche Hilfe für leidende Betriebe. Doch die 100’000 Leidenden, 60’000 davon haben ihren Standort in Zentrumsgebieten, sollen sich noch etwas gedulden. Die Sitzungsagenda des Parlaments gibt den Zeitplan vor. Erst im Juni soll es soweit sein.

Die Immobilien-Wirtschaft hat derweil längst Lösungen gefunden. 
Deren BranchenvertreterInnen erkennen die Notwendigkeit und reagieren mit einem Kostenerlass.Denn weder eine Stundung noch ein Kredit löst das Problem der Mieter. Das Parlament lässt sich Zeit, die Branche handelt. So erlässt die Swiss Prime Site Kleinbetrieben mit einer Jahresmiete von bis zu CHF 60’000.- die Miete für zwei Monate und übernimmt damit den Vorschlag des Verbands Immobilien Schweiz. Die Swiss Life gewährt Kleinbetrieben auf Gesuch hin den Mietzins temporär, Migros verzichtet auf die Hälfte des Mietzinses für zwei Monate. Die Städte Zürich und Basel-Stadt erlassen Geschäftsmieten gar ganz. Und das sind nur ein paar gute Beispiele. Viele Vermieter reagieren inzwischen nach ähnlichen Modellen. Ein zweckgebundener Kostenerlass wird von den Betroffenen hoch geschätzt und ist in jeder Hinsicht fair.

Es dürften sich aber noch viel mehr Vermieter an diesen Vorbildern orientieren. Jeder Fall habe seine eigene Geschichte, wird von gewissen Kreisen argumentiert (siehe IP20-19). Aber wenn 100’000 Geschäfte zu zwei Monaten Zwangsschliessung gezwungen werden, sollten eigentlich genügend Gemeinsamkeiten gegeben sein, die einen einheitlichen Verhaltens-Rahmen rechtfertigen. Das Modell des Verbands Schweizer Immobilien kann ausgedehnt werden. Unterschiedliche Kostenanteile Mieter/Vermieter für Jahresmieten zwischen CHF 60’000.-  und CHF 250 000.- wären ein guter Ansatz. Damit sind alle Geschäfte bis zu einem Umsatz von CHF 2 Millionen erfasst, das entspricht der grossen Mehrheit. Für den Rest bleiben individuelle Vereinbarungen.

Auch ohne Corona-Ereignis zeigte sich schon längst, dass sich die Rollen zwischen Vermietern und Mietern ändern müssen. Gemeinsam können und müssen sie die Aufwertung der Standortgebiete beeinflussen. Lösungen auf Marktveränderungen und Störung sollen sie gemeinsam und aufeinander abgestimmt entwickeln. Der Erfolg für ein gemeinsames Handeln liegt auf der Hand: Mieter erhöhen ihren Geschäftserfolg, Vermieter ihre Rendite.

Notwendig dafür ist eine Prozess-Steuerung. Man stelle sich vor, alle Besitzerschaften von Immobilien in urbanen Gebieten sind auf einer digitalen „Arbeits- und Management-Plattform“ vernetzt, erhalten zeitgleich den relevanten Wissenszugang und handeln abgestützt auf Fakten. Mit der neuen Form eines UrbanMangements wäre das heute bereits möglich. Dank dem Tool könnten, basierend auf Kooperation, bestmögliche Ergebnisse mit hohen Erträgen bei tiefen Koste erzielt werden. Bei den Mietern sind es die Umsätze, bei den Vermietern die Erträge, die Wertschöpfung steigt für beide. Nur eines bleibt tief, nämlich der Betrieb der digitalen Urban Management-Plattform (siehe Swiss-Engine, UrbanTools). 

Input 20-18: Urbanität findet nicht mehr statt – Schadensbegrenzung in zwei Akten

Das hat es noch nie gegeben: Seit dem 16. März 2020 sind alle Geschäfte mit Publikumsverkehr geschlossen. Ein Grossteil hat seinen Standort in den Zentrumsgebiete unserer Städte und Gemeinden. Urbanität findet nicht mehr statt. Aber innert Tagesfristen hat der Bundesrat Kredite von CHF 40 Milliarden nicht nur bewilligt, sondern in beispielhafter Zusammenarbeit mit den Banken auch verteilt. Die Mittel sollen denjenigen zukommen, die zur Schliessung ihrer Geschäfte gezwungen sind. Eine überzeugende Leistung der obersten Entscheidungsebenen. Das war der erste Akt der Schadensbegrenzung. Der zweite folgt sogleich…

und dieser sieht ganz anders aus. Da stellen sich nämlich mehr Fragen als Antworten.

Dazu vier Beispiele:

1. Das Einkaufen, respektive das Angebot im Supermarkt: Verkauft werden dürfen Güter des täglichen Bedarfs. Was nun, wenn viele von uns im Homeoffice arbeiten müssen, gehören beispielsweise Druckerpatronen dazu? Und zählen jetzt, wo Frühling ist, Setzlinge dazu? Oder wie steht es um Damenstrümpfe, sind sie Wahl-oder Tagesbedarf?
2. Eine Sache mit grösster Tragweite sind die rund 100’000 Mietverhältnisse der momentan geschlossenen Geschäfte. Wer trägt den Schaden? Der Bund, die Vermieter oder die Mieter? Der Meinungsstreit darüber wird gar öffentlich ausgetragen. Geraten wird, das Gespräch und individuelle Lösungen zu suchen. Das bedeutet 100’000 Verhandlungen und ca. 200’000 Stunden an Verhandlungsaufwand. Wie genau stellt man sich das vor? Schätzungsweise 90% dieser Fälle werden ohne Ergebnis enden und versanden. Wie sehen konkrete Lösungen aus, wenn sich die Lockerungen der Corona-Massnahmen über einen längeren Zeitraum erstrecken oder gar zurückbuchstabiert werden müsste?
3. Was ist mit den der Corona-Krise nachgelagerten Verlierern? Sie dürfen ihre Geschäfte zwar öffnen, haben aber keine Kundschaft. Sie warten auf Finanzierungsstützen und auf Lösungen für die Mietkosten.
4. Ab dem 11. Mai, 2020 werden die Detailhandelsgeschäfte wieder öffnen dürfen. Eine Schlüsselrolle kommt der Bekleidungs-Branche zu. Es liegen Waren im Wert von CHF 2,4 Milliarden in den Geschäften. Sie hätten zu grossen Teilen im März und April verkauft werden sollen. Seit dem 16. März verlieren diese Warenbestände täglich an die CHF 24 Millionen an Wert. Wenn sie am 11. Mai wieder Kunden bedienen dürfen, werden diese hohe Rabatte erwarten und die Händler drängt der hohe Warendruck. Das ist keine guter Wiedereinstieg im Corona-Umfeld. Wenn die Geschäfte den Betrieb früher wieder hätten aufnehmen können, wäre ein kontrollierter Einstieg möglich gewesen. Es hätte keinen Ansturm ergeben. Zu gross ist die allgemeine Verunsicherung und die Angst vor einer Ansteckung mit COVID-19. Es fehlen die Kaufkraft und das Flaniererlebnis. Die Konsumstimmung ist erschreckend tief. Was gebraucht wird, bestellen die Kunden zunehmend online.

Gerade jetzt sind mehr denn je Menschen gefragt, die Lösungen differenziert, situationsgerecht, intelligent, flexibel, kreativ und mit gesundem Menschenverstand angehen. Dienst nach Vorschrift reicht bei Weitem nicht. Es braucht Menschen mit Verantwortungsgefühl und Eigeninitiative, deren Handeln immer darauf ausgerichtet ist, die Bedürfnisse von Gesellschaft und Wirtschaft zu bedienen.

Input 20-17: Verwalten und Bewirtschaften reicht nicht mehr

Wertverlust minimieren
Im Zeitraum 2016 bis 2021 werden in den Zentrumsgebieten der Schweiz rund eine Million an Verkaufsflächen infolge der Wettbewerbsunfähigkeit einen Wechsel vornehmen. Solvenzverluste, bauliche Anpassungen, Zwischennutzung und der Aufwand für die Neuvermietung werden Kosten von rund einer Milliarde Schweizerfranken verursachen. Weit mehr als üblich.

Neuvermietungen werden herausfordernd
Suchen Geschäftsflächen in Zentrumslagen neue Mieter, wie der Fall OVS (früher Vögele) stellvertretend für viele aufzeigt, lassen sich die Top-Standorte gleichwertig vermieten. Schwierig wird es bereits bei Standorte, die etwas schlechter gelegen sind. Da fallen Leerertragszeiten länger aus. Das gewohnte Ertragsniveau wird tiefer, die zukünftigen Mietverhältnisse risikoreicher.

Mietpreissteigerungen im Detailhandel sind kein Selbstläufer mehr
Das Immobiliengeschäft in Zentrumslagen der letzten Jahrzehnte war geprägt von einem grossen Wertzuwachs der Standorte. Zumindest im Bereich Detailhandel ändert sich das rapide. Der Verkauf erfordert zwei Angebotskanäle, nämlich einen Stationär und einen Online. Folge: Die Kosten steigen aber der Umsatz bleibt gleich. Was liegt also näher, als die Stationär-Miete zu hinterfragen?

Fazit
Immobilien mit einem bedeutendem Detailhandels-Flächenanteil erfordern zukünftig mehr Aufwand bei tieferen Erträgen. Verwalten und Bewirtschaften genügt nicht mehr. Immobilienmanagement wird der neue Ertragstreiber.

Input 19-11: Auch die Mietkosten belasten das Haushaltbudget

Hohe gebundene Haushaltausgaben beschränken den Spielraum der Haushalte bezüglich der frei verfügbaren Haushaltausgaben.
Nebst den hohen Ausgaben für die Gesundheit (IP 11) fallen die Wohnkosten stark ins Gewicht. 16% der Haushaltausgaben werden durchschnittlich dafür benötigt. Für viele Normal- und Tiefverdiener ist der Anteil sogar wesentlich höher und steigt bis zu 30%.

Stark begünstigt sind die Haushalte in einem langjährigen Mietverhältnis oder mit Sitz in einer Genossenschaftswohnung. Ebenfalls zu den Gewinnern gehören Haushalte, deren Wohnung im Eigentum ist.
Stark belastet ist im allgemeinen das Wohnen in Miete. Am stärksten belastet sind die Haushalte mit Marktmiete; also alle Erst- und Wechselmieter.

Die Niederzins-Politik schafft Ungleichheiten. Sie begünstigt das Wohnen im Eigentum und verteuert das Wohnen in Miete. In urbanen Gebieten ist das Mietwohnen, in wenig dichten Gebieten das Eigentumswohnen stärker vertreten. Damit sinken die frei verfügbaren Haushaltausgaben in urbanen Gebieten und steigen dort, wo der Wohnungs-Altbestand und das Eigentumswohnen hoch ist. An kurzen Zeiträumen gemessen können ändernde Zinssituationen vernachlässigt werden. Sollte sich der Niederzins noch über ein, zwei oder gar mehrere Jahrzehnte halten, sind die Auswirkungen auf die lokal verfügbaren Haushaltausgaben bedeutend.

Die frei verfügbaren Haushaltausgaben sind die entscheidende Grösse für eine pulsierende Binnenwirtschaft und damit für die Angebots-Vielfalt der Stadtzentren und Ortskerne.

Die Kosten für Gesundheit und Wohnen schränken die frei verfügbaren Haushaltausgaben ein und schaffen ein Ungleichgewicht zwischen dem Wohnen in Miete und im Eigentum.

Aus heutiger Sicht liegt es nahe, dass die frei verfügbaren Haushaltausgaben über die nächsten ein, bis zwei Jahrzehnte laufend geringer werden. Der Preis wird das Konsumverhalten noch verstärkter prägen. Davon betroffen sind alle Akteure der Innenstädte, Zentrums- und Altstadtgebiete sowie Ortskerne.