Transformation, Versorgungsangebot, Wirtschaft

Input 20-18: Urbanität findet nicht mehr statt – Schadensbegrenzung in zwei Akten

Das hat es noch nie gegeben: Seit dem 16. März 2020 sind alle Geschäfte mit Publikumsverkehr geschlossen. Ein Grossteil hat seinen Standort in den Zentrumsgebiete unserer Städte und Gemeinden. Urbanität findet nicht mehr statt. Aber innert Tagesfristen hat der Bundesrat Kredite von CHF 40 Milliarden nicht nur bewilligt, sondern in beispielhafter Zusammenarbeit mit den Banken auch verteilt. Die Mittel sollen denjenigen zukommen, die zur Schliessung ihrer Geschäfte gezwungen sind. Eine überzeugende Leistung der obersten Entscheidungsebenen. Das war der erste Akt der Schadensbegrenzung. Der zweite folgt sogleich…

… und dieser sieht ganz anders aus. Da stellen sich nämlich mehr Fragen als Antworten.

Dazu vier Beispiele:

1. Das Einkaufen, respektive das Angebot im Supermarkt: Verkauft werden dürfen Güter des täglichen Bedarfs. Was nun, wenn viele von uns im Homeoffice arbeiten müssen, gehören beispielsweise Druckerpatronen dazu? Und zählen jetzt, wo Frühling ist, Setzlinge dazu? Oder wie steht es um Damenstrümpfe, sind sie Wahl-oder Tagesbedarf?
2. Eine Sache mit grösster Tragweite sind die rund 100’000 Mietverhältnisse der momentan geschlossenen Geschäfte. Wer trägt den Schaden? Der Bund, die Vermieter oder die Mieter? Der Meinungsstreit darüber wird gar öffentlich ausgetragen. Geraten wird, das Gespräch und individuelle Lösungen zu suchen. Das bedeutet 100’000 Verhandlungen und ca. 200’000 Stunden an Verhandlungsaufwand. Wie genau stellt man sich das vor? Schätzungsweise 90% dieser Fälle werden ohne Ergebnis enden und versanden. Wie sehen konkrete Lösungen aus, wenn sich die Lockerungen der Corona-Massnahmen über einen längeren Zeitraum erstrecken oder gar zurückbuchstabiert werden müsste?
3. Was ist mit den der Corona-Krise nachgelagerten Verlierern? Sie dürfen ihre Geschäfte zwar öffnen, haben aber keine Kundschaft. Sie warten auf Finanzierungsstützen und auf Lösungen für die Mietkosten.
4. Ab dem 11. Mai, 2020 werden die Detailhandelsgeschäfte wieder öffnen dürfen. Eine Schlüsselrolle kommt der Bekleidungs-Branche zu. Es liegen Waren im Wert von CHF 2,4 Milliarden in den Geschäften. Sie hätten zu grossen Teilen im März und April verkauft werden sollen. Seit dem 16. März verlieren diese Warenbestände täglich an die CHF 24 Millionen an Wert. Wenn sie am 11. Mai wieder Kunden bedienen dürfen, werden diese hohe Rabatte erwarten und die Händler drängt der hohe Warendruck. Das ist keine guter Wiedereinstieg im Corona-Umfeld. Wenn die Geschäfte den Betrieb früher wieder hätten aufnehmen können, wäre ein kontrollierter Einstieg möglich gewesen. Es hätte keinen Ansturm ergeben. Zu gross ist die allgemeine Verunsicherung und die Angst vor einer Ansteckung mit COVID-19. Es fehlen die Kaufkraft und das Flaniererlebnis. Die Konsumstimmung ist erschreckend tief. Was gebraucht wird, bestellen die Kunden zunehmend online.

Gerade jetzt sind mehr denn je Menschen gefragt, die Lösungen differenziert, situationsgerecht, intelligent, flexibel, kreativ und mit gesundem Menschenverstand angehen. Dienst nach Vorschrift reicht bei Weitem nicht. Es braucht Menschen mit Verantwortungsgefühl und Eigeninitiative, deren Handeln immer darauf ausgerichtet ist, die Bedürfnisse von Gesellschaft und Wirtschaft zu bedienen.

Management, Urbanität, Wirtschaft

Input 20-17: Verwalten und Bewirtschaften reicht nicht mehr

Wertverlust minimieren
Im Zeitraum 2016 bis 2021 werden in den Zentrumsgebieten der Schweiz rund eine Million an Verkaufsflächen infolge der Wettbewerbsunfähigkeit einen Wechsel vornehmen. Solvenzverluste, bauliche Anpassungen, Zwischennutzung und der Aufwand für die Neuvermietung werden Kosten von rund einer Milliarde Schweizerfranken verursachen. Weit mehr als üblich.

Neuvermietungen werden herausfordernd
Suchen Geschäftsflächen in Zentrumslagen neue Mieter, wie der Fall OVS (früher Vögele) stellvertretend für viele aufzeigt, lassen sich die Top-Standorte gleichwertig vermieten. Schwierig wird es bereits bei Standorte, die etwas schlechter gelegen sind. Da fallen Leerertragszeiten länger aus. Das gewohnte Ertragsniveau wird tiefer, die zukünftigen Mietverhältnisse risikoreicher.

Mietpreissteigerungen im Detailhandel sind kein Selbstläufer mehr
Das Immobiliengeschäft in Zentrumslagen der letzten Jahrzehnte war geprägt von einem grossen Wertzuwachs der Standorte. Zumindest im Bereich Detailhandel ändert sich das rapide. Der Verkauf erfordert zwei Angebotskanäle, nämlich einen Stationär und einen Online. Folge: Die Kosten steigen aber der Umsatz bleibt gleich. Was liegt also näher, als die Stationär-Miete zu hinterfragen?

Fazit
Immobilien mit einem bedeutendem Detailhandels-Flächenanteil erfordern zukünftig mehr Aufwand bei tieferen Erträgen. Verwalten und Bewirtschaften genügt nicht mehr. Immobilienmanagement wird der neue Ertragstreiber.

Megatrends, Transformation, Urbanität

Input 20-16: Verwaltung, Management und Kooperation – Die neue Herausforderung der Städte

Städte sind grossen Transformationsprozessen ausgesetzt. Global sind sie die grösseren Treiber als die Nationen. In der Schweiz stehen sie vor der Herausforderung, mit kleiner Masse eine hohe Anziehung zu erreichen. Gemessen an der Vergangenheit müssen sie verstärkt die sich wandelnden Bedürfnisse von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt bedienen. Und sie müssen Digital affin werden. Gesamthaft erfordert das eine steigende Effizienz in allen Handlungsfeldern.
Dass Städte effizienter werden sollen, war bereits in den 80er Jahre des letzten Jahrhunderts bekannt. Neue Stadtphilosophien wurden gefordert, das Stadtmanagement ins Spiel gebracht. Angekommen ist die Botschaft nicht.
 
Aber jetzt soll alles anders werden. Die Notwendigkeit für Veränderungen ist zu offensichtlich. Und die Möglichkeit, Daten und Prozesse technologiebasiert zu gestalten, ist ein Teil der Lösung. Smart City, die Intelligente Stadt, wird offeriert. Sie ist das Label für die Zukunftsfähigkeit der Stadt. 
Smart City, ein Begriff und ein Wortspiel, das verunsichert. City ist aus globaler Sicht die Stadt. Im Schweizer Sprachgebrauch steht die City als Stadt-Zentrum. Die City von Zürich ist die Innenstadt, nicht die Stadt Zürich in ihrer Gesamtheit.
Smart steht für intelligent und meint damit die lernenden, technologiebasierten Systeme. Digitale Intelligenz schliesst den Menschen nicht aus. Sie verlangt ein intelligentes Handeln der gesamten Stadtgesellschaft.
Die smarte Stadt, deren digitale Welt, ist mehrschichtig. Das passt ganz und gar nicht mit der Realität überein. Denn Bund, Städte und Gemeinden sind strikt sach- und themenorientiert. Für ämterübergreifendes Handeln gibt es keinen Platz.
Die smarte Stadt zählt auf die Wirtschaft und die Gesellschaft. Sie sollen ihren Teil einbringen. Auch das passt nicht mit der Realität zusammen. Denn wir vertrauen immer noch auf Reglementierung und monetäre Anreize.
Die gelebte smarte City verlangt einen Strukturwandel. Verwalten genügt nicht mehr, entscheidend wird das Management von Prozessen und eine kooperative Haltung aller Akteure sein.
Das bedeutet einen Verhaltens-, Wissens- und Kulturwandel von ungeahnter Tragweite. Dieser Wandel ist die grosse Schweizer Herausforderung. Der Kunstbegriff Smart City ist wie ein Überraschungs-Ei: Man weiss nicht, was dabei herauskommt.