Input 20-17: Verwalten und Bewirtschaften reicht nicht mehr

Wertverlust minimieren
Im Zeitraum 2016 bis 2021 werden in den Zentrumsgebieten der Schweiz rund eine Million an Verkaufsflächen infolge der Wettbewerbsunfähigkeit einen Wechsel vornehmen. Solvenzverluste, bauliche Anpassungen, Zwischennutzung und der Aufwand für die Neuvermietung werden Kosten von rund einer Milliarde Schweizerfranken verursachen. Weit mehr als üblich.

Neuvermietungen werden herausfordernd
Suchen Geschäftsflächen in Zentrumslagen neue Mieter, wie der Fall OVS (früher Vögele) stellvertretend für viele aufzeigt, lassen sich die Top-Standorte gleichwertig vermieten. Schwierig wird es bereits bei Standorte, die etwas schlechter gelegen sind. Da fallen Leerertragszeiten länger aus. Das gewohnte Ertragsniveau wird tiefer, die zukünftigen Mietverhältnisse risikoreicher.

Mietpreissteigerungen im Detailhandel sind kein Selbstläufer mehr
Das Immobiliengeschäft in Zentrumslagen der letzten Jahrzehnte war geprägt von einem grossen Wertzuwachs der Standorte. Zumindest im Bereich Detailhandel ändert sich das rapide. Der Verkauf erfordert zwei Angebotskanäle, nämlich einen Stationär und einen Online. Folge: Die Kosten steigen aber der Umsatz bleibt gleich. Was liegt also näher, als die Stationär-Miete zu hinterfragen?

Fazit
Immobilien mit einem bedeutendem Detailhandels-Flächenanteil erfordern zukünftig mehr Aufwand bei tieferen Erträgen. Verwalten und Bewirtschaften genügt nicht mehr. Immobilienmanagement wird der neue Ertragstreiber.

Input 19-08: Strategisches Change Management

Für den Paradigmenwechsel steht das Jahr 2010. War jahrzehntelang alles berechenbar, veränderte sich ab jetzt alles.
Das jahrzehntelange Wachstum des stationären Detailhandels gibt es nicht mehr. Es wird abgelöst von einem einschneidenden Geschäftsrückgang.
Das Kundenverhalten ändert sich und die neuen Online-Absatzkanäle gewinnen Umsätze. Der stationäre Non-Food-Detailhandel zieht sich zurück. Stark davon betroffen ist der Bereich Mode. An Bedeutung gewinnt die Gastronomie. Es verändern sich der Nutzungsmix, die Nutzermodelle, Betriebszeiten, Emissionen, Zirkulation, Freiräume, Mobilität, das Klima. Die Notwendigkeit der Steuerung nimmt zu.
Das wird immer schwieriger. Die gefragten Entscheidungsträger sind die Eigentümerschaften von Geschäftsflächen und die Geschäftsbetreiber. Beide Gruppen sind immer weniger lokal verankert und kaum noch persönlich ansprechbar. Entscheide werden weit weg vom Objekt gefällt.

Fazit
Das City-Management neu gedacht – Innenstädte brauchen Transformationsfähigkeit. Darum ist die Qualität der Vernetzung aller Akteure der entscheidende Erfolgsfaktor.
Der erste und wichtigste Schritt zum City-Management ist eine Prozess-Struktur. Sie ist für jedes Handlungsfeld einsetzbar. Die beste personelle Besetzung für ein wirkungsvolles City-Management scheitert, wenn eine Prozessstruktur fehlt.

Input 19-07: Das City-Management im Zeitraffer

In den siebziger Jahren setzte man in den Innenstädten auf Sympathiegewinnung und verkehrsbefreite Zonen. Damit folgte die Verbannung eines Teils der Parkplätze. Das enorme Wachstum an Konsumangeboten siedelte sich neu an Autostandorten. Das Angebots-Mengengerüst in den Innenstädten blieb konstant. Das ganzheitliche City-Management entwickelte sich.
Ab 1990 veränderte sich der Branchenmix in den Innenstädten. Verschiedenste Bereiche wie Garten, Haushalt, Unterhaltungselektronik, Sport, Bücher und Papeterie zogen sich zurück. Modeangebote zogen zu. Die Vielfalt nahm ab.
Ab 2005 setzte die Erkenntnis ein, dass Eigentümer von Immobilien in die Entwicklungen einzubeziehen sind.
Ab 2010 nahmen Kundenfrequenzen und die Flächenproduktivität des stationären Detailhandels kontinuierlich ab.
Obwohl sich seit 1990 das ganzheitliche City-Management im deutschsprachigen Raum etablierte, lag der Handlungsschwerpunkt bei der Belebung. Mehrheitlich im Zentrum standen der Detailhandel, Belebungsaktivitäten, die Öffnungszeiten und die Parkplätze. Die Zuständigkeit lag mehrheitlich bei den Geschäftsvereinigungen. Das professionellste Zentrums-Management hatte die Altstadt Winterthur. Das ist inzwischen Geschichte.